Hier Dönerläden, Spielsalons und Billigfriseure, dort 230.000 Quadratmeter neue Büros: Die Gegend rund um den Münchner Hauptbahnhof steht für große Kontraste, aber auch für eine Chance zur Transformation – allerdings ohne Masterplan! Fluch oder vielleicht sogar Segen?
Kleinteilige Parzellen, dichte Bebauung, hoher Versiegelungsgrad, viele technisch veraltete Nachkriegsbauten, unterschiedlichste Nutzungsformen und private Eigentümer, die häufig komplexe Nachfolge- und Erbschaftssituationen haben: Das sind die Herausforderungen im Umfeld des Münchner Hauptbahnhofs. Keine Chance also für einen Masterplan, um die Transformation der Gegend stimmig und übereinstimmend voranzutreiben.
Aber vielleicht ist das Fehlen eines Masterplans kein Nachteil – wie man nach der Kritik an den misslungen Masterplänen für Riem oder den Arnulfpark vermuten könnte?
Trotzdem an einem Strang ziehen
Um trotzdem an einem Strang zu ziehen, hat sich eine Interessensgemeinschaft formiert. Im ersten Schritt initiierte sie Ende 2025 einen Namenswettbewerb; aus über 600 Einreichungen ging "Central Quartier" als Sieger hervor. Schritt zwei war jetzt ein Workshop von acht führenden Beratungshäusern – BNP Paribas Real Estate, CBRE, Savills, JLL, Colliers, Cushman & Wakefield, Newmark und Combine – und städtischen Vertretern. Ergebnis war der der räumliche Umgriff des Central Quartiers als Büromikrolage im Teilmarkt Innenstadt/CBD, gegliedert in Core- und Expansionsbereich; er liegt unterhalb der Altstadt und oberhalb von Schwanthalerhöhe und Arnulfpark und soll fortan als Datenrahmen für Research und gemeinsamer Bezugsraum für die weitere Quartiersentwicklung dienen. Bislang wurden Kennzahlen zu Mieten, Flächenumsatz und Projektpipeline je nach Abgrenzung benachbarten Teilmärkten zugeordnet.
Standort konsistent auswertbar
Dank der neuen Definition ist der Standort erstmals konsistent auswertbar – ein wichtiger Faktor für die Vermarktung von über 230.000 Quadratmetern neuer Büroflächen, die derzeit im Central Quartier in Bau oder Planung sind. Deren Mieten liegen derzeit projektspezifisch zwischen 45 und 55 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Büromiete in München stieg 2025 auf 27,26 Euro pro Quadratmeter, die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete hat die Marke von 60 Euro überschritten.
Von Beleuchtung über Begrünung bis Durchwegung
Doch es soll nicht nur um Geld gehen. Der definierte Umgriff schafft auch einen gemeinsamen Kartenausschnitt für andere Vorhaben. Fortan lassen sich Fragen von Erdgeschossnutzungen über Durchwegung, bessere Beleuchtung und Begrünung bis hin zur Pflege angrenzender öffentlicher Flächen und Klimaresilienz projektübergreifend diskutieren, koordinieren und evaluieren. Eine freiwillige Nachbarschafts-Charta bündelt die Selbstverpflichtungen der beteiligten Akteure.
Umgriff als Arbeitsinstrument
„Der Umgriff ist kein Marketing-Claim, sondern ein Arbeitsinstrument", so Stefan Schillinger, Geschäftsführer von ACCUMULATA und Mitglied der Initiative. Prof. Dr. Matthias Ottmann, Geschäftsführer der Urban Progress GmbH und ebenfalls Mitglied der Initiative bilanziert: „Wer im Central Quartier entwickelt, merkt schnell, dass sein eigenes Projekt in einem größeren Zusammenhang steht. Aus diesem Grund haben wir es für notwendig erachtet, unsere Kräfte zu bündeln und gemeinsame Anstrengungen zu unternehmen, um dem Viertel Gewicht und Charakter in der öffentlichen Wahrnehmung zu geben."
Hoffnung auf zügigen Fortschritt
Bleibt zu hoffen, dass die konzertierte Aktion zügiger voranschreitet als der langwierige Umbau des Münchner Hauptbahnhofs. Dieser soll nach Fertigstellung eines der modernsten Mobility Hubs Europas werden, mit einem Fahrgastaufkommen von täglich bis zu 850.000 Personen.
Noch allerdings dominiert unansehliches, anstrengendes Baustellenchaos. Und auch Masterpläne sind in München nicht immer von Erfolg gekrönt. Resultat der Messestadt Riem waren zum Beispiel einförmig-gesichtslose Straßenfluchten und soziale Brennpunkte aufgrund mangelnder sozialer Durchmischung. Für das Central Quartier besteht die Chance, aus diesen Fehlern zu lernen.
