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Wenn sich Wohnraumverhältnisse durch Immobilienverkauf ändern

Wenn sich Wohnraumverhältnisse durch Immobilienverkauf ändern
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Viele Menschen erfüllen sich mit dem Bau oder Kauf eines Eigenheims einen langgehegten Traum. Die meisten davon möchten sich nie mehr davon trennen, auch im Alter nicht. Dies zeigt eine Studie der Deutschen Leibrenten AG: 400 Immobilieneigentümer in Deutschland im Rentenalter wurden gefragt, ob sie schon einmal überlegt haben, ihr Haus zu verkaufen. Nur neun Prozent antworteten mit ja. Auf der anderen Seite gibt es auch viele Privatpersonen, die eine Immobilie als Investition erwerben. Oft handelt es sich um Objekte zur Vermietung, die regelmäßige Einnahmen garantieren. Derartige Wohnungen und Häuser stehen häufiger zum Verkauf – hier spielen Emotionen nur selten eine Rolle.

Wer seine Immobilie veräußern möchte, muss allerdings mit einem hohen Zeitaufwand rechnen. Außerdem sollte in jedem Fall Klarheit über den Wert des Objektes bestehen, um einen realistischen und möglichst hohen Preis ansetzen zu können. Wer einen erfahrenen Makler einschaltet, kann seine Immobilie richtig verkaufen, ohne selbst in irgendeiner Weise mit dem gesamten Prozedere belastet zu sein. Zurzeit gestaltet sich die Übernahme der Maklergebühren je nach Bundesland unterschiedlich. Beispielsweise in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen gehen sie ausschließlich zu Lasten des Käufers. Eine Neuregelung ist allerdings in Planung, dann heißt es bundesweit: In der Regel werden die Maklergebühren hälftig zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Ein Besitzerwechsel der Immobilie zieht für Mieter oft einige Änderungen an den Wohnraumverhältnissen nach sich. Dazu zählen unter anderem

  • Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung und
  • Kündigungen wegen Eigenbedarf.

Insbesondere bei älteren Objekten sind beispielsweise die Bäder häufig veraltet. Eine Sanierung hat zwar auch für den Mieter Vorteile, jedoch kann sich die monatliche Mietzahlung dadurch deutlich erhöhen. Laut § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist die Modernisierungsumlage eine Sonderform der Mieterhöhung. Nach Abschluss der Arbeiten hat der Vermieter das Recht, die Jahresmiete um bis zu acht Prozent zu erhöhen.

Der alte Mietvertrag bleibt in Kraft

Viele Mieter machen sich Sorgen, steht die Immobilie, in der sie wohnen, zum Verkauf. Eine beruhigende Tatsache ist, dass gemäß dem deutschen Recht der „Kauf nicht die Miete bricht". Das bedeutet zunächst, der neue Besitzer muss den bestehenden Mietvertrag übernehmen. Da dieser seine Gültigkeit behält, ist zum Beispiel eine Erhöhung der Miete ausschließlich im Rahmen des alten Vertrages möglich.

Gleiches gilt für die Kündigung, unter anderem wenn der Mieter gegen die Hausordnung oder generell gegen Bestimmungen aus dem Mietvertrag verstößt. Eine Ausnahme stellt die Eigenbedarfskündigung dar, jedoch sollte man nicht vergessen, dass diese auch ohne Eigentümerwechsel jederzeit im Raum steht.

Auf jeden Fall sollte der Mieter seine Unterschrift nicht leichtfertig auf einen neuen oder geänderten Vertrag setzen. Ebenso sind gedankenlose mündliche Zugeständnisse zu Abänderungen zu vermeiden. Dazu hat der neue Besitzer einfach kein Recht, selbst dann nicht, wenn der Mietvertrag nachteilige Vereinbarungen für ihn beinhaltet. Gleichfalls gesetzlich vorgeschrieben ist bei einem Eigentümerwechsel zudem die Kautionsübertragung.

Eigenbedarfskündigung nach Wechsel des Hauseigentümers

Grundsätzlich ist die Kündigung der Wohnung oder des Hauses zulässig, wenn der neue Besitzer diese für sich selbst, Haushalts- bzw. Familienangehörige oder Pflegepersonal benötigt. Laut § 573c Abs. 1 BGB betragen die regulären Kündigungsfristen des Vermieters je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses bei

  • mehr als acht Jahren neun Monate,
  • über fünf bis acht Jahren sechs Monate und
  • bis zu fünf Jahren drei Monate,

jeweils zum Monatsende. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen Regeln. So wird sie nur wirksam, wenn eine inhaltliche konkrete und nachvollziehbare Begründung beinhaltet ist.

Unwirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung

Es gibt einige Aspekte, die eine Eigenbedarfskündigung unwirksam machen. Darunter fällt, wenn der neue Eigentümer den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat. Tatsächlich ist der Versuch, auf diese Art und Weise einen Mieter loszuwerden, nicht selten. Meist steht im Hintergrund der Abschluss eines Mietvertrages mit einem neuen Bewohner mit besseren Konditionen für den Vermieter. Weiterhin liegt Unwirksamkeit vor, wenn bereits vor dem Kaufvertragsabschluss der Eigenbedarfsgrund absehbar war oder vorlag. Möchte der Vermieter das Mietobjekt nur zeitweise, also für einzelne Übernachtungen oder wenige Monate im Jahr nutzen, ist die Eigenbedarfskündigung ebenfalls unzulässig.

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