Es ist allgemein bekannt: München ist ein teures Pflaster. Vor allem Mietwohnungen in guten Lagen nahe der Innenstadt sind für viele Bewohner kaum noch leistbar. Doch wie wird sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln? Werden die Mieten weiterhin rasant ansteigen oder ist zumindest mit einer baldigen Konsolidierung zu rechnen?
Der Bodenrichtwert in München
Unter dem Bodenrichtwert wird der durchschnittliche Preis eines Bodens in einer bestimmten Lage verstanden. Er ist in Deutschland ein wichtiges Hilfsmittel bei der Wertermittlung von Immobilien. Der Wert wird in sogenannten Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht und ist immer bezogen auf Bodenrichtzonen, die manchmal nur einen einzelnen Straßenzug, in einigen Fällen aber auch ganze Stadtteile oder Orte umfassen können.
Der durchschnittliche Preis für einen Quadratmeter erschlossenen Grund liegt in München aktuell bei 1.528,32 Euro. Im Vorjahr lag er noch bei 1.404,75 Euro. Das bedeutet eine Steigerung von nahezu neun Prozent innerhalb nur eines Jahres. Die Bodenrichtwerte variieren jedoch innerhalb von Münchens Ortsteilen sehr stark. Während er in Moosach und Neuhausen Nymphenburg etwa bei 1.030 Euro liegt, beträgt er in Obergiesing und Untergiesing deutlich über 2.300 Euro.
Grundsätzlich ist anzumerken, dass der Bodenrichtwert München nur den Durchschnitt des Marktes wiedergibt. Doch in der Praxis wird diese Kennzahl vor allem von Maklern immer wieder herangezogen, um die Preise zu rechtfertigen.
Mietspiegel in München
Aussagekräftiger für Mietwohnungen ist der sogenannte Mietspiegel. Im Jahr 2011 lag die durchschnittliche Miete für eine 60 Quadratmeter große Wohnung innerhalb Münchens bei rund 720 Euro. Heute müssen dafür im Schnitt monatlich rund 1.740 Euro hingeblättert werden. Das ist nahezu das 2,5fache in einem Zeitraum von nur zehn Jahren.
Wird es in den nächsten Jahren in München noch teurer?
Viele Leute haben sich diese Frage gar nicht gestellt und sind lieber gleich in einen der Vororte von München gezogen. Dort erfreuen sich vor allem Doppelhäuser wie das Projekt „Hausfuchs“ großer Beliebtheit, mit denen auf einem Grundstück gleich zwei Familien Platz zum Wohnen und Leben finden können.
Der Finanzprofi Max Otte, der bereits die Finanzkrise im Jahr 2008 vorausgesagt hat, geht davon aus, dass die Preise in ganz Deutschland und somit auch in München nur noch in den nächsten zwei bis drei Jahren weiter steigen werden. Er ist der Meinung, dass es vor allem in Großstädten eine Immobilienblase gibt und sieht eindeutige Anzeichen dafür, dass dieser Trend bald zu Ende gehen dürfte. Zumindest sind die Preise in den letzten Monaten wesentlich geringer angestiegen als in den Jahren zuvor.
Auch die Bundesbank warnte vor einigen Monaten davor, dass Immobilien in deutschen Großstädten überbewertet sind. Dennoch haben die Preise auch seit damals in München noch einmal kräftig zugelegt. Auch wenn einige Anzeichen dafürsprechen: Ob es wirklich in den nächsten Jahren zu einem Umkehrpunkt kommt, lässt sich nicht mit eindeutiger Sicherheit vorhersagen. Aus heutiger Sicht unvorhersehbare Ereignisse spielen dabei schließlich eine entscheidende Rolle. Von entscheidender Bedeutung für die Entwicklung ist auch der Leitzinssatz. Bei einer Anhebung ist davon auszugehen, dass sich die Käufe von Spekulanten deutlich verringern werden.
Wo gibt es noch günstige Wohnviertel in München?
Im Vergleich zu anderen Städten sind selbst die günstigsten Lagen in München immer noch teuer. Dennoch sind die Mieten in einigen Stadtteilen wesentlich günstiger als in den Bestlagen.
Vor allem in Freimann, Langwied, Allach, Aubing und Forstenried ist es noch möglich, zu halbwegs erschwinglichen Preisen zu wohnen. Gerade Forstenried im Süden von München mit seiner guten U-Bahn-Anbindung ist bei Familien mit Kindern besonders beliebt. Auch aus Aubing gibt es gute S-Bahn und Busverbindungen in die Innenstadt. Der Stadtteil ganz im Westen bietet für Naturliebhaber besonders viele Grünflächen und gilt als ruhige Wohnlage.
Es kommt jedoch nicht nur auf die Lage, sondern auch auf die Art des Wohnraumes an. Am günstigsten sind derzeit die Wohnblöcke aus den 1950er bis 1970er Jahren. Darüber hinaus gilt: Je höher das Stockwerk, desto höher die Miete. Deshalb ist es in den meisten Fällen günstiger, nach Wohnungen in den unteren Etagen Ausschau zu halten.