Der Münchener Büromarkt verzeichnete 2011 ein außergewöhnlich gutes Ergebnis: Mit einem Flächenumsatz von 883.000 Quadratmetern konnte nicht nur das Vorjahresergebnis um 47 Prozent überboten, sondern auch das zweitbeste jemals registrierte Resultat erzielt werden. Lediglich im Jahr 2000 wurden im Zuge des New-Economy-Booms noch mehr Flächen umgesetzt. Das ergibt der Office Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Mit diesem Ergebnis setzt sich München erneut mit großem Abstand an die Spitze aller deutschen Bürostandorte", betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Dies liegt auch am hohen Anteil von Großabschlüssen über 10.000 Quadratmeter, auf die ein Viertel des Gesamtumsatzes entfallen. Auch die Eigennutzer tragen mit über 72.000 Quadratmetern erheblich zu diesem Rekordjahr bei. In allen Größenklassen war die Nachfrage lebhaft, sodass insgesamt rund 850 Einzelverträge abgeschlossen wurden." Knapp ein Drittel der Flächen wurde trotz der Turbulenzen auf den Finanz- und Währungsmärkten im vierten Quartal umgesetzt.
Die mit Abstand stärkste Branchengruppe waren die Verwaltungseinheiten von Industrieunternehmen (25 %); so schlossen unter anderem Osram, BMW, MAN, Linde oder Bosch jeweils einen oder mehrere Großverträge über 10.000 Quadratmeter ab. Auf den weiteren Plätzen folgen die altbekannten Münchener Favoriten wie die Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologien (knapp 15 %), Beratungsgesellschaften und sonstige Dienstleistungen (jeweils rund 12 %). Auf diese vier Branchengruppen entfallen bereits knapp zwei Drittel des Gesamtergebnisses.
Die ausgesprochen dynamische Nachfrage spiegelt sich auch deutlich in der Leerstandsentwicklung wider (minus gut 17 % auf aktuell 1,5 Mio. m²). Noch wichtiger ist der Abbau der modernen Leerstandsflächen, die sich im Vergleich zum Vorjahr fast halbiert haben (minus 45,5 % auf nur noch 406.000 m²) und nur noch einen Anteil von 27 Prozent am Gesamtleerstand ausmachen. „Dies ist ein im bundesweiten Vergleich geringer Wert", unterstreicht Stefan Bauer. Die Leerstandsquote liegt bei 7,4 Prozent im gesamten Markt- und bei 6,4 Prozent im Stadtgebiet.
Wie die Leerstände haben sich auch die Flächen im Bau im Jahr 2011 spürbar reduziert (um 20 % auf 241.000 m²). „Auch wenn der relative Anteil der auf dem Markt noch verfügbaren Flächen am Bauvolumen mit 56 Prozent vergleichsweise hoch liegt, ist das absolute Volumen für Münchener Verhältnisse eher gering", so Bauer. „Zu berücksichtigen ist auch, dass rund 75 Prozent des aktuellen Bauvolumens im laufenden Jahr 2012 fertig gestellt werden und damit die Bautätigkeit ab 2013 ein im langfristigen Vergleich niedriges Niveau erreichen wird."
Seit Ende 2010 hat sich die Spitzenmiete von 30 auf 33 Euro pro Quadratmeter erhöht (plus 10 %) - eine dynamische Entwicklung, die an keinem anderen deutschen Standort beobachtet werden konnte. Auch die Durchschnittsmieten mehrerer Lagen haben sich aufwärts bewegt. Ein wesentlicher Grund für diese steigenden Mietpreisniveaus ist die starke Konzentration der Nutzer auf hochwertige Flächen, verstärkt durch den gleichzeitigen Rückgang im Marktsegment der modern ausgestatteten Angebotsflächen.
Ergebnis 2012 kaum zu wiederholen
„Das herausragende Ergebnis von 2011 dürfte in diesem Jahr kaum zu wiederholen sein", prognostiziert Stefan Bauer. „Allerdings deuten die vorliegenden Gesuche und die allgemeine Marktstimmung darauf hin, dass auch 2012 eine lebhafte Nachfrage zu erwarten ist und der prognostizierte Rückgang des gesamtwirtschaftlichen Wachstums nicht zu dramatischen Umsatzeinbußen führen sollte. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Flächenumsatz in der Größenordnung des langjährigen Durchschnitts zwischen 650.000 und 700.000 Quadratmetern durchaus realistisch. Der Leerstand wird sich voraussichtlich nur vergleichsweise langsam abbauen, da ein Großteil der Flächen nur noch begrenzt den Mieteranforderungen entspricht und schwer zu vermarkten sein dürfte. Dagegen gehen wir im Segment der modernen Leerstandsflächen durchaus von einer etwas beschleunigten Reduktion aus. Da sich das aktuelle Bauvolumen deutlich verringert hat und die Nachfrage weiterhin hoch ist, spricht vieles dafür, dass 2012 einige neue Projekte gestartet werden. Dadurch dürften sich sowohl die Flächen im Bau als auch die davon verfügbaren Flächen im Laufe des Jahres wieder etwas erhöhen. Bei den Spitzenmieten erwarten wir keine vergleichbare Dynamik wie 2011, sodass eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau am wahrscheinlichsten ist."