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IVD-Mietbericht Bayern

16. Dezember 2014

„Das seit Jahren steigende Mietniveau setzt sich bayernweit im Herbst 2014 weiter fort", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Die viel zu geringe Neubautätigkeit sowie starke Zuwanderung in den Ballungsgebieten verstärken diese Tendenz."

Im bayernweiten Vergleich sind im Herbst 2014 die Mieten für Wohnungen und Häuser in fast allen Marktsegmenten steigend. Einzige Ausnahme bilden Reihenmittelhäuser/Bestand, die nach einem deutlichen Anstieg im Vorquartal nun auf einem stabilen Niveau verharren. Am stärksten tendieren im Vergleich Herbst 2014 zu Frühjahr 2014 mit +3,5 % die Mieten für Bestandwohnungen. Mit +2,9 % schließen sich Mieten für neuerrichtete Wohnungen sowie mit +2,8 % neugebaute Doppelhaushälften zur Miete an. Es folgen Wohnungen/Altbau und neugebaute Reihenmittelhäuser. Diese weisen im gleichen Betrachtungszeitraum einen Anstieg der Mieten um +2,5 % bzw. +2,3 % auf. Doppelhaushälften/Bestand meldeten im Herbst 2014 mit +0,5 % lediglich marginale Mietanstiege.

Im Zehn-Jahres-Vergleich weisen Bestandswohnungen mit +36,4 % bayernweit den stärksten Anstieg des Mietniveaus auf, gefolgt von Neubauwohnungen mit +35,1 % und Altbauwohnungen mit +32,9 %. Die Anstiege resultieren vorwiegend aus den vergangenen fünf Jahren. Seit Herbst 2009 liegen diese für Altbauwohnungen bei nominal +23,5 %, Bestandswohnungen +20,0 % und Neubauwohnungen +16,3 %. Unter Berücksichtigung der Inflationseffekte reduzieren sich jedoch diese Steigerungen.

„Bei der Entwicklung des Mietpreisniveaus ist ein klares Stadt-Land- aber auch Nord-Süd-Gefälle zu beobachten", so Prof. Stephan Kippes. „Während die bayerischen Groß- und Universitätsstädte und auch die kaufkraftstarken Mittelstädte mit kontinuierlich steigenden Einwohnerzahlen und als Folge knappem Wohnraumangebot und steigenden Mieten konfrontiert werden, haben strukturschwächere und eher ländlich geprägte Regionen mit Wegzügen und abflauender Tendenz auf dem Wohnungsmarkt zu kämpfen."

In Großstädten mit über 100.000 Einwohnern lag der Anstieg gegenüber Frühjahr 2014 bei +1,5 %. In den Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner stiegen die Mieten im Durchschnitt um +2,1 %. Gemeinden mit 10.000 bis 50.000 Einwohnern verzeichneten Zunahmen von +2,0 %. In kleineren Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern nahm das Mietniveau im Vergleich Frühjahr 2014 zu Herbst 2014 mit +1,1 % zu. Bei dieser Kategorie handelt es sich oft um die Umlandgemeinden größerer Städte, die durch ein erschwinglicheres Kauf- und Mietpreisniveau in den vergangenen Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen haben.

Die Schattenseite des wirtschaftlichen Erfolges Münchens ist auf dem Wohnimmobilienmarkt zu finden, stellte der Ehrenvorsitzende des IVD Süd Dipl.-Kfm. Johannes Schneider fest. Seit Jahren herrscht in der bayerischen Landeshauptstadt ein deutlicher Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt. Bezahlbarer Wohnraum ist Mangelware.

Die starke Zuwanderung und nach wie vor niedrigen Baufertigstellungszahlen verschärfen den Effekt und werden auch in Zukunft Druck auf die Mieten in München ausüben. Zu den wesentlichen zukünftigen Themen der Münchner Stadtentwicklung werden also eine adäquate Wohnraumversorgung, eine langfristige Siedlungsentwicklung sowie der Ausbau der 2. Stammstrecke und der Ausbau des 10-Minuten-Taktes auf einigen S-Bahn-Linien gehören. Diese Infrastrukturmaßnahmen können langfristig betrachtet dazu beitragen, neuen Wohnraum im Großraum München zu schaffen und an die Stadt anzubinden.

„Im Herbst 2014 verzeichnen in München zum wiederholten Male sowohl die Wohnungsmieten als auch die Mieten für Häuser leichte Anstiege", berichtet Prof. Stephan Kippes. „Auch wenn diese im Vergleich zum Bayerndurchschnitt bei Bestands- und Neubauwohnungen tendenziell unterproportional ausfallen, bewegen sie sich dennoch auf sehr hohem Niveau und sorgen im Herbst 2014 wieder für ein historisches Höchstniveau."

Am stärksten nach oben tendierten in München gegenüber Frühjahr 2014 die Mieten für Altbauwohnungen. Die Veränderung liegt hier im Herbst 2014 bei +4,0 %. Es folgen mit klarem Abstand Neubauwohnungen, die im gleichen Betrachtungszeitraum um +2,5 % gestiegen sind. Nicht ganz so deutlich ist der Aufwärtstrend in den anderen Marktsegmenten. Trotzdem weisen auch diese im Herbst 2014 einen Anstieg der Mieten auf, der sich wie folgt darstellt: Bestandswohnungen (+1,4 %), Doppelhaushälften/Bestand (+1,4 %), Doppelhaushälften/Neubau (+1,2 %), Reihenmittelhäuser/Bestand (+1,1 %) und Reihenmittelhäuser/Neubau (+1,0 %).

In den vergangenen zehn Jahren sind in München die Mieten für Altbauwohnungen nominal um +49,5 %, für Bestandswohnungen um +43,0 % und Neubauwohnungen um +49,1 % gestiegen.

Für eine Altbauwohnung (Baujahr vor 1950) werden im Herbst 2014 durchschnittlich 15,70 €/m² bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand (Baujahr nach 1950) liegen bei 14,30 €/m² und für Neubauwohnungen bei 16,40 €/m². Die Miete für Reihenmittelhäuser/Bestand beträgt durchschnittlich 1.870 €/Objekt, für Reihenmittelhäuser/Neubau 2.070 €/Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand 2.200 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau 2.630 €/Objekt.

„Vergleicht man die Entwicklung der nominalen Miet- und Kaufpreise in München seit Frühjahr 2001", so Prof. Stephan Kippes, „wird deutlich, dass das Kaufpreisniveau der Wohnungen aus dem Bestand (guter Wohnwert) in München seit Frühjahr 2001 deutlich stärker stieg als die Mieten. Ab Frühjahr 2010 wird die Differenz zwischen den Kauf- und Mietentwicklung besonders ausgebaut. Im Herbst 2014 lagen die Kaufpreise für Wohnungen/Bestand mit gutem Wohnwert in München um +79,0 % über dem Niveau von Frühjahr 2001. Die Mieten verzeichneten in diesem Zeitraum einen Anstieg von +25,0 %. Diese hohe Differenz zwischen Kaufpreis- und Mietsteigerungen lässt die Rendite deutlich sinken und macht die Errichtung der Neubauprojekte für Investoren zunehmend unattraktiv."

In Oberbayern sind die Mietpreise im Herbst 2014 erneut gestiegen. Dabei fallen die Anstiege teilweise stärker aus wie in der gesamtbayerischen Betrachtung und bestätigen das schon vorhandene hohe Preisniveau. Neugebaute Doppelhaushälften, die im Herbst 2014 einen Anstieg der Mieten von +3,8 % aufweisen, sind am deutlichsten gestiegen. Es schließen sich die Bestandsmieten für Wohnungen an. Hier liegt die Veränderung bei +3,6 %. Altbauwohnungen weisen im gleichen Betrachtungszeitraum +3,5 % und Neubauwohnungen +3,2 % auf.

Augsburg

Durch das geringe Angebot an Bestands- und Neubaumietobjekten stellt sich der Mietmarkt bei Häusern unverändert als Vermietermarkt dar. In Augsburg und den umliegenden Gemeinden mit guter Anbindung nach München ist ein Anstieg der Neuvertragsmieten festzustellen.

Aschaffenburg

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist nach wie vor größer als das Angebot, mit Tendenz zur ausgeglichenen Marktlage. Hier ist zu beobachten, dass zunehmend hochwertige, energetisch gut ausgestattete Wohnungen nachgefragt werden. Hierdurch ist bei einfachen Wohnungen durchaus eine gewisse Entspannung gegenüber früheren Jahren erkennbar.

Kempten

Die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum und das geringe Angebot macht es gerade für Familien immer schwieriger, adäquaten Wohnraum in der Stadt zu finden. Diese Nachfragegruppe wird oft als Konsequenz daraus in die Randgebiete abgedrängt

Regensburg

Die Mieten für Altbau-, Bestands- und Neubauwohnungen haben vom Frühjahr 2014 bis Herbst 2014 leicht angezogen.

Bei Häusern zur Miete ist das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichen. Auch hier sind bei vermieteten Reihenmittelhäuser und Doppelhaushälften steigende Mieten zu beobachten.

Würzburg

Insbesondere Wohnungen mit einfacher Ausstattung erzielen durch die Vermietung an Wohngemeinschaften überdurchschnittlich hohe Mieteinnahmen. Nachgefragt werden hier insbesondere Wohnungen in den Stadtteilen Stadtmitte, Frauenland und Sanderau.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden marktrelevanten Trends:

Sowohl das verfügbare Einkommen als auch die Mieten verzeichnen 2014 gegenüber 1995 deutliche Zunahmen. Lag das verfügbare Einkommen in Bayern im Jahr 1995 noch bei 15.686 €/Einwohner, stieg dieser Wert bis 2014 um +50,4 % auf 23.872 €/Einwohner (Hochrechnung). Die Mieten nahmen in diesem Zeitraum um +39,0 % zu. Im Zeitraum zwischen 1995 und 2014 verzeichnen die Mieten in München einen deutlich stärkeren Anstieg als im Bayerndurchschnitt. Im untersuchten Zeitraum legten die Mieten in der Landeshauptstadt um rund +56,0 % zu. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte stieg in München um +46,0 %.

In den ersten drei Quartalen 2014 wurden in Bayern insgesamt 38.370 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2013 liegt die Veränderung bei +1,1 %.In der Landeshauptstadt München nahm die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen im untersuchten Zeitraum um +28,4 % zu. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2013 5.593 Wohnungen genehmigt. Die Kosten für die sogenannte „zweite Miete" steigen seit Jahren kontinuierlich an. Im Vergleich 2010 zu Oktober 2014 hatten die Kosten für Strom und Gas die stärksten Anstiege zu verzeichnen. Im untersuchten Zeitraum legten die Werte um +18,6 % zu. Die Ausgaben für Wasserversorgung verteuerten sich um +12,5 % und für die regelmäßige Instandhaltung und Reparatur der Wohnung um +9,9 %.

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 16.12.2014 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Mietobjekte Bayern Herbst 2014" vorgestellt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Mietpreise sowie Markttrends auf dem bayerischen Mietmarkt und kann unter www.ivd-sued.net erworben werden.

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